Si les portes de sortie d’un bail commercial 3 6 9 existent, les échéances des périodes triennales ne correspondent pas nécessairement au timing des locataires, qui se voient alors coincées dans des locaux qui ne correspondent plus à leur besoin. Dans ce cas, ces derniers peuvent envisager de céder leur bail, mais à quelles conditions ?
Le bail commercial, dit à usage de bureaux, est un contrat de location par lequel le bailleur (le propriétaire du bien) s’engage à procurer au locataire la jouissance d’un bien immobilier pendant un certain temps, en contrepartie d’un loyer. La durée du bail est déterminée et doit être au minimum de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congés à l’expiration d’une période triennale (d’où son nom bail 3 6 9), avec un préavis de 6 mois.
Si ce contrat offre davantage de flexibilité au locataire qu’au bailleur, il n’en demeure pas moins contraignant et inadapté pour des start-ups qui ont une croissance très rapide avec peu de visibilité, surtout les premières années.
Un locataire peut avoir recours à la cession de bail lorsque les locaux dont il jouit, ne sont plus adaptés à ses besoins : besoin de se développer en prenant des locaux plus grands, opportunité immobilière à saisir, besoin de réduire son loyer…
Céder un bail lui permet alors de transmettre son bail à un tiers. Celui qui cède le bail est appelé le « cédant » et celui qui « hérite » du bail est dénommé le cessionnaire. Enfin, le bailleur demeure un acteur non négligeable dans la démarche de cession.
Tout d’abord, le locataire cédant doit trouver un repreneur intéressé par son bail en cours et prêt à en hériter les droits et obligations. La recherche de repreneur peut être fastidieuse et peut être facilitée par l’intervention d’un professionnel, qui aura davantage de visibilité sur le marché.
Dans tous les cas, celle-ci ne doit pas être traitée à la légère : le cédant a tout intérêt à veiller à la crédibilité et à la solvabilité de son repreneur. En effet, le bailleur peut avoir inscrit dans le bail une clause de solidarité, obligeant le cédant à payer pour le cessionnaire en cas de défaut de paiement du loyer.
Par ailleurs, le cédant et le cessionnaire peuvent être amenés à négocier le versement de sommes éventuelles, au moment de la cession, dans le cas de remise en état des locaux par exemple.
Le contrat de location peut indiquer que le bailleur doit autoriser la cession et donc lui permettre d’agréer ou non le cessionnaire. Plusieurs clauses peuvent être prévues dans le bail et devront être honorées pour permettre la cession : un délai de prévenance, l’envoi préalable de l’acte de cession, un droit de regard et de préférence sur le cessionnaire proposé, une clause de solidarité, etc.
Le bail peut imposer que l’acte de cession soit rédigé par un notaire et/ ou obliger que le bailleur ou un représentant soit présent lors de la signature de l’acte.
Dans tous les cas de figure, la cession de bail passe par une lecture et analyse minutieuse des clauses de cession inscrites dans le bail. La transparence vis-à-vis du propriétaire et du repreneur est indispensable au bon déroulement et à la viabilité de la cession.
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